КАПРЕМОНТ: ЧТО БУДУТ ДЕЛАТЬ СТРОИТЕЛИ? – ЭТО ОПРЕДЕЛЯЮТ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ

В вашем доме скоро должен начаться капитальный ремонт. Что именно будут делать строители? Не каждый знает, что определять это должны сами собственники помещений, и только по согласованию с ними управляющая компания или подрядчики составляют смету и включают в неё перечень необходимых работ.

По некоторым оценкам, до половины и более российских многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте. Это неудивительно, ведь порядка 80% жилого фонда страны составляют здания, построенные до 1990 года. Даже те из них, которые находятся в относительно хорошем состоянии, уже не соответствуют современным нормам по теплоизоляции, энергоэффективности и многим другим параметрам.

Исправить ситуацию была призвана федеральная адресная программа, реализуемая в соответствии с законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Тем, кто сумел принять в ней участие, государство оплачивает до 95% стоимости ремонта. Однако, несмотря на то, что сроки её завершения неоднократно переносились (последний раз на 1 января 2013 года), охватить весь объем нуждающихся в ремонте домов программа вряд ли сможет.

В некоторых регионах действую собственные подобные программы. Например, в 2012 году стартовала программа субсидирования капитального ремонта Департамента капитального ремонта города Москвы. Её условия похожи на условия федеральной программы (размер субсидии также может достигать 95% от общего объема расходов). Материальную помощь город будет предоставлять товариществам собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативам (ЖСК) и управляющим компаниям, действовать программа будет в течение 5 лет.

Эти, а также другие программы капитального ремонта, реализуемые или готовящиеся к реализации в нашей стране, имеют своей целью вернуть задолженность по капитальному ремонту, которая образовалась у муниципальных коммунальных служб перед собственниками в период приватизации жилья. Ведь смена собственника (а при приватизации квартир происходит полный или частичный переход дома из муниципальной собственности в коллективное владение жильцов) не аннулирует обязательств города по капремонту, накопленных и уже оплаченных жителями в прошлые годы (в том числе в советский период). Однако определять, что именно сегодня нужно делать в ходе ремонта, должны те, кто владеет домом, то есть его жители. Ведь когда вы ремонтируете свою квартиру, то самостоятельно решаете, что именно будете при этом делать, а нанятые вами рабочие лишь выполняют ваше решение. В отношении целого дома это так же справедливо.

Данное правило закреплено в законодательных и нормативных актах, регулирующих проведение практически любых адресных программ капитального ремонта. Кстати, именно поэтому все подобные программы предусматривают долевое участие собственников в финансировании ремонта. Несмотря на то, что их доля может быть чисто символической (5%), она даёт им право выступать в качестве полноправных участников процесса, а не просителей, которые вынуждены «брать, что дают».

Конечно, это не значит, что государственный или муниципальный бюджет будет оплачивать «любой каприз» жителей. Однако в рамках выделенных на капремонт финансовых лимитов выполняться должны именно те работы, которые наиболее важны для обеспечения комфортного проживания людей и экономии коммунальных ресурсов. Следует помнить, что финансирование в большинстве программ капитального ремонта можно получить более одного раза, поэтому работы могут производиться поэтапно. «Сперва выделенных денег нам хватило на установку автоматизированного индивидуального теплового пункта (АИТП) и общедомового теплосчётчика, а также на некоторые мелкие работы. Это далеко не всё, что мы планировали сделать, но самое важное, так как благодаря модернизации системы отопления и ГВС мы сумели намного снизить свои расходы на тепло и горячую воду, - рассказывает Татьяна Овчинникова, заместитель председателя ТСЖ «Вече» (Великий Новгород). - Но в следующем году мы подали повторную заявку, и на этот раз смогли заменить лифты и утеплить фасады».

Какие же именно работы необходимо провести в многоквартирном доме, чтобы привести его в соответствие с современными требованиями? Очевидно, что каждое здание имеет свои проблемы, поэтому корректно определить перечень требуемых мероприятий можно только на месте, однако есть проблемы, на которые стоит обратить особое внимание, так как они характерны для большинства зданий старой постройки. «Многие жилые дома прошлых лет постройки нуждаются в утеплении фасадов, почти все - в замене окон на энергоэффективные, по крайней мере - на лестничных клетках и в холлах, - считает Вадим Банников, директор НП СРО «Гильдия энергоаудиторов». - Есть много примеров, когда определённые виды работ проводятся не в полном объёме, что существенно снижает их эффективность. Например, модернизация систем отопления зачастую проводится частично: устанавливается автоматика в тепловом узле, но при этом не производится балансировка системы отопления по стоякам, а отопительные приборы не оснащаются автоматическими радиаторными терморегуляторами. В результате получается совсем не тот результат и не та экономия, которых ожидают собственники». По мнению специалиста, любые мероприятия должны носить комплексный характер, тогда и эффект от их проведения будет максимальным, и возвращаться к этому вопросу впоследствии уже не придется. Поэтому очевидно, что лучше сделать что-то одно, но полностью, чем все понемногу.

Нужно сказать, что такое внимание именно к вопросам модернизации отопительных систем со стороны собственников и специалистов не случайно: на оплату отопления приходится самая существенная доля коммунальных платежей, и в некоторых регионах она выше, чем все остальные коммунальные платежи вместе взятые. Без отопления в домах жить невозможно, но его неэффективное использование делает проживание некомфортным. «Устаревшие схемы теплоснабжения, основанные на использовании нерегулируемого оборудования, например, элеваторных тепловых узлов в жилых домах, нужно менять на современные автоматизированные системы с погодозависимым регулированием. Без этого невозможно добиться ни реальной экономии денег на платежах за тепло, ни комфортных условий проживания», - считает Вячеслав Гун, заместитель директора отдела тепловой автоматики одного из крупнейших мировых производителей энергосберегающего оборудования для систем отопления.

Не менее актуален для многих многоквартирных зданий вопрос замены оборудования в системах холодного и горячего водоснабжения, особенно там, где напор в сетевых магистралях недостаточен для нормальной подачи воды в квартиры. Впрочем, бывает и наоборот: из-за отсутствия регулирующей арматуры на ЦТП давление в стояках может оказаться значительно выше допустимых значений (5-6 бар). Результатом становятся постоянные аварии в квартирах, где внутренняя разводка просто не выдерживает высокого давления воды.

Конечно, нельзя оставлять без внимания и систему электроснабжения. Подчас её мощности не хватает для обеспечения повседневных нужд жителей дома, так как число мощных электроприборов в наших квартирах за последние пару десятилетий существенно увеличилось.

По материалам пресс-службы «Данфосс»